不動産の事故物件ってなに!?

事故物件って何?

これから大家として活躍していこうと思っているのならば、事故物件については知っておく必要があるでしょう。
事故物件は、扱いを誤ってしまうと、トラブルのもとになってしまいますので、十分に注意する必要があるのです。
しかし、メリットをしっかりと踏まえておくと、不動産投資の強い味方になってくれる可能性もあります。

■事故物件とは

不動産投資をする場合に、必ず把握しておきたい知識に事故物件の知識があります。
事故物件というのは、その事実を知ることによって、その場所で暮らすことによってなんらかの精神的な負担が発生する物件を指しています。
最も有名なのは、人が死んだ物件になってくるでしょう。
自然死の場合も事故物件になりますし、自殺の場合も事故物件になります。
また、他殺の場合は住んでいる人にかなり大きな負担を与えてしまうでしょう。

ただし、室内で発生した場合に限ります。

■事故物件はデメリットばかりではない

事故物件の説明を聞くと、デメリットばかりが目立つと感じるかもしれません。
また、誰だって人が死んだ場所には住みたくないとも思うでしょう。
しかし、実際には、事故物件に好んで入居する人もいますし、事故物件を狙って購入する不動産投資家も存在するのです。
そのため、実は事故物件はデメリットばかりではなく、メリットもあると言えるでしょう。

事故物件の大きなメリットとしては、格安で購入することができる点です。
格安で購入することができるということは、多少家賃を下げても、十分なリターンを得られる可能性があるのです。
また、不動産を購入する人は、物件に入居する人に対しては、事故物件であることを事前に告知しなければなりません。
また、事故物件は、売値を通常よりも下げることや家賃を通常よりも下げて提供するのが普通です。
たとえば、他殺が発生した事故物件の場合は、相場の半額くらいで取引されることが普通なので、いかに格安かがわかるでしょう。
また、いかに事故物件といっても、都心かつアクセスの良い場所だと、入居者には苦労しない可能性もあるのです。
むしろ、通常よりも格安で好立地の物件を借りることができるので、多くの入居希望者が集まる可能性もあるでしょう。
このように、事故物件にはデメリットもあるのですが、それと同じくらいのメリットもありますので、実は事故物件を狙っている人は意外なほど多いのです。

■事故物件のデメリット

事故物件には、入居者、大家のどちらから見てもメリットがあることがわかりました。
しかし、もちろんデメリットもありますので、そちらについてもしっかりと確認しておきたいところでしょう。
事故物件のデメリットとして、入居者が精神的なストレスを感じてしまうというものがあります。
安いからという理由で、事故物件だとわかって入居した人であっても、実際に暮らしてみると、精神的にまいってしまうケースがあるのです。
もちろん、これは思い込みなのですが、人の思い込みというのは恐ろしいもので、体調不良を発生させたり、攻撃的にさせてしまったりすることもあるくらいです。
さらに、出口戦略まで考えている場合には、デメリットになる可能性もあります。
事故物件は格安で買える可能性が高いですが、その物件を売る場合に、なかなか買い手がつかない可能性があるのです。
不動産投資スタイルには、1つの物件をずっと所持し続けるスタンスもありますが、ある程度運営したら、他人に売ってしまい、売却益も含めたリターンを計算するスタンスもあります。
売却益まで含めたリターンを計算するなら、思うように値段が付かないこともありますし、そもそも売りにくい可能性もあるのです。

■告知義務の目安

事故物件について知るのならば、告知義務の目安についても把握しておく必要があるでしょう。
普通に考えてみると、ほとんどの人は、誰かが死んだ土地の上で暮らしていると言えます。
人が近くで死んでいない土地など、ほとんど存在しないと言えるでしょう。
そう考えてみると、事故物件の告知義務はいつまでの期間なのかというのが気になります。
実は、告知義務は一生付きまとうわけではなく、賃貸であれば3年程度までが告知義務があると考えられているのです。
また、売買の場合は6年程度が目安となっています。
ただし、告知義務は法律で何年と明確に決められているわけではないので、それぞれの人たちのさじ加減による部分も大きいです。
また、最近は、事故物件を調べる情報サイトなども発達していますので、3年経過、6年経過したから告知しないでもまったく影響がないというわけではありません。
人によって10年前に人が死んでいても、嫌だと感じる人がいるからです。

■事故物件を扱うなら不動産管理会社がおすすめ

事故物件にはメリットとデメリットがあることがわかりました。
そして、事故物件を扱おうと思っているのならば、不動産管理会社と契約するのがおすすめです。
まず、事故物件は場合によっては入居者がなかなか出てこない可能性があります。
しかし、入居者探しに自信のある不動産管理会社ならば、うまく対応してくれるのではないでしょうか。
また、事故物件の契約をする場合には、入居者にさまざまな説明の義務があります。
そうした説明をそつなくこなしてくれるのも不動産管理会社なので、後々のトラブルに発展する可能性を軽減してくれる存在とも言えるでしょう。
事故物件を扱ったことのない大家にとっては、わからないことはたくさんありますので、経験豊富な不動産会社にサポートを依頼することによって、円滑な不動産投資が成り立つのではないでしょうか。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)に関するパブリックコメント(意見公募)を開始します

引用元:国土交通省ホームぺージより

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00017.html

不動産取引に際して、当該不動産で過去に生じた人の死に関する心理的瑕疵について、適切な告知や取扱いに係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通、安心できる取引が阻害されているとの指摘があります。
 国土交通省では、過去に人の死が生じた不動産において、当該不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈についてガイドラインを定めるべく、不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会を設置して検討を進めてきたところ、この度、同検討会における議論を踏まえ、標記ガイドライン(案)をとりまとめました。
 つきましては、このガイドライン(案)について、広く国民の皆様の御意見を頂戴すべく、パブリックコメント(意見公募)を開始しますので、お知らせいたします。

3. パブリックコメントの詳細
 電子政府の総合窓口(e-Gov)「パブリックコメント(案件一覧)」欄から、ご確認ください。(https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public

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