実は非常にリスクを伴う大家さん（自主管理に潜む危険性）
コロナ禍を経てもなお経済状況が不安定な中、再び不動産投資で儲けようと賃貸経営がブームとなっており ます。
日本は土地に対しての信用が高く、この土地神話は大きく崩れることは無いです。実際、金融機関は土地の購入に対して積極的に融資を実行します。
一般のサラリーマンや年金生活者まで幅広い方に大家さんになりたいと希望される方も増えてきました。とはいえ、不動産を貸して入居者が決まれば、自動的に家賃が入ってくると、棚ぼた的な不労所得をイメージされる方も多いと思いますが、実際にはそう簡単ではありません。
入居者が決まった後も、お部屋や住宅設備などの不具合があれば入居者から連絡が入り、共用設備の電灯が切れれば交換しに行く必要もありますし、敷地の清掃なども必要になります。
近年の住宅トラブル事情は非常に厄介な事案が増えてます。
本来、騒音問題は入居者間での問題であり、オーナー様、管理会社は対応する必要が無い事です。
しかしながら、入居者間で騒音問題などトラブルがあれば、どうにかして欲しいと相談も来ますし、ゴミ捨てなどの問題でご近所から大家さんにクレームが来ることもあります。
さらには最近では高齢者などの孤独死や若者の自殺など事件や事故も増えており、万が一の際のトラブル処理にも気忙しいものです .
孤独死は身寄りの方がいなければオーナー様が自ら窓口になり様々な対応をします。孤独死の部屋は
「事故物件」として扱われ、募集賃料も近隣相場よりも下がる可能性も高くなります。場合によっては既存入居者様が退去する可能性もあります。
入居者募集だけでなく日々の管理も依頼を
もちろん、全てを自分でやる必要はなく、近所の方を管理人として業務を委託したり、清掃のアルバイトなどを探して頼む方法もあります。
ですが、ご自身が雇い主となれば、その方の労務管理や賃金の支払いなども生じ、これまた大変です。雇用主としての責任が発生し、労働者が起因の事故が発生すれば損害賠償の話にもなるでしょう。
このようなトラブルを自主管理で賄うことができるのでしょうか？
もっといえば、昔はオーナーさんと直接話せるから安心、と思うのかもしれませんが、オーナーさんと入居者さんのトラブルではなく、入居者同士のトラブルが厄介なことです。
強い言い方をすれば係争事案に発展、入居者が不法行為に走ることもありえるでしょう。
嫌われる自主管理 賃貸物件を選ぶ際に、自主管理物件を入居者は避けます。
オーナー様は結局は素人で 24時間対応することができないです。これは管理会社の立場からすれば絶対です。管理会社は24時間対応できる体制を整えており、顧問弁護士もついてます。万が一の時に対応できる環境が自主管理オーナー様よりもはるかに整っているのです。
入居者は「接触を嫌います」。部屋でトラブルがあった場合の連絡は、チャット、ＬＩＮＥ、メールなど「履歴が残る」ツールでのコミュニケーションを望みます。言った言わないを避けること、入居者さんの都合が良い時間、自由な時間で連絡することができるからです。設備の不具合箇所があれば、動画、写真で伝えることができ、言葉だけでは伝えきれない情報がたくさんあります。また、オーナーを必要以上に「自分の部屋」へ入室させたくないのです。オーナーさんの中には、「私の物件だ！」と言われる方がいるかもしれませんが、それは違います。一旦賃貸借契約をしたら、勝手に部屋へ入室したら不法侵入です。雨が降ってきたから洗濯物を入れておいた、なんていうことはもう昔話です。絶対にダメです。それ犯罪です。
そこで、賃貸管理についてもプロに丸ごと委託してしまうのがおすすめ、ということになります。
入居者を募集するにあたっては、不動産会社に仲介を委託されることでしょう。
これによって入居者の募集のための宣伝や広告を行い、希望者の内覧同行や入居審査などを行って、場合によっては大家さんの立ち合いは一切なしに賃貸契約まで済ませてくれます。
不動産会社で賃貸契約から管理まで引き受けてくれるケースをはじめ、不動産管理会社に委託することもできますので、大家さんとしての業務に自信がない方はぜひ
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