サブリース契約の特徴をメリットとデメリットから理解する

賃貸マンションの契約で近年人気なのがサブリース契約です。
名前は聞いたことがあるけど、詳細は知らないという方もいらっしゃるでしょう。
今回はサブリースのメリットやデメリットを見ていきましょう。

■サブリース契約とは?

賃貸マンションやアパートをサブリースするといっても、ピンと来ない方も多いかもしれません。
サブリースというと車や工場設備、業務用の事務機器や大型機材などをイメージする方が多いです。
ですが、賃貸物件でもサブリースは人気のある契約形態の一つとなっています。

もっとも、ピンと来ない方が多いのはサブリースという名称ではなく、一括借り上げや家賃保証、借り上げサービスといった名称でサービスを提供している不動産会社やサブリース会社が多いためです。

どのような仕組みかというと、、、賃貸物件のオーナーから業者が物件を借り上げ、入居者募集から賃貸契約の手続き、入居中の対応、退去時の手続きまでフルサポートするとともに、入居者の有無を問わず、一定の家賃を支払うという契約です。
賃貸物件をサブリースする場合のメリット、デメリットを見ていきましょう。

■サブリースのメリット

賃貸物件のオーナーにとって、賃貸経営における一番の不安は入居者が入るかという空室リスクではないでしょうか。
入居者が入らなければ、賃料収入は得られません。
一方で、毎年固定資産税や都市計画税の支払いが発生し、マンションであれば、毎月管理費や修繕積立金の支払いも発生します。
修繕やメンテナンスのための費用などもかかるので、空室が続けば、どんどん赤字になってしまいます。
この点、サブリースを利用すれば、仮に空室でも、サブリース業者が最初に約束した家賃を支払ってくれるので安心です。
オーナーとしては空室リスクを気にせず、安定した賃料収入が得られるメリットがあります。

■サブリースのデメリット

入居者がいなくても賃料を払ってもらえるなら、それほど有利な話はないと、サブリースに飛びつくのは時期尚早です。
というのは、サブリースの場合、本来の賃料からサブリース料といった手数料が控除されるからです。
たとえば、実際には15万円で貸していても、オーナーには12万円しか支払われないという形になります。
つまり、本来貸せる地域の家賃相場よりも低い賃料しか得られません。
借り手がつくか不安な物件なら良いですが、都心部の人気エリアや新築で需要が高い物件などで、通常なら入居者は絶えないと考えられるのであれば、サブリースをするより、自主管理で貸すか、賃貸管理会社に管理だけを任せて、通常の賃料を得たほうが得な場合もあります。

■大きなトラブルに気を付けて

大手不動産会社による一括借り上げや家賃保証であれば、大きなリスクはありませんが、知名度の低いサブリース業者や経営体力などに問題がある場合、大きなトラブルに巻き込まれるリスクも潜んでいます。
経営が悪化して、オーナーに保証した賃料が払えなくなり、やがて倒産してしまったケースもあるので注意が必要です。
また、リーマンショックやコロナショックなど予想外の事態が生じたことを理由に、突然として保証した賃料の減額変更を提示してくるケースも少なくありません。
賃料が払われなくなった場合や減額された場合、特に困るのはローンを借りて賃貸物件を購入しているケースです。
不動産投資のためにローンを借りて購入し、支払われる賃料で毎月の返済をしていた場合、突然倒産して支払いが0になることや減額されてローン返済額に見合わなくなれば、自己資金に余裕がないとかなり困ります。
倒産してすぐにほかの業者に乗り換えできるならまだしも、じわじわと経営が悪化して、違約金が発生するためにサブリース契約の中途解約もできず、満足のいく賃料も支払われない状態が続くと、オーナーにとっても物件を銀行から競売にかけられることや自己破産をするような大きな影響を招きかねません。
実際に30年間、家賃保証額は変わらないとアパートのサブリース契約をしながら、途中で減額や保証の打ち切りに遭い、ローン返済が困難になったケースがあります。
サブリース契約を締結するにあたっては、業者の経営状態や経営体力、財務力や信頼度などをしっかりと調査しないと危険です。

■賃貸管理の委託だけでもできる

サブリース契約を不安に感じた方や手数料を差し引かれるより、家賃相場の相当額で貸して収入を増やしたほうが良いと考える方もいらっしゃることでしょう。
もっとも、自分で貸すとなると経験もないし自信がない方、賃借人からのクレームに対応するのは面倒という方、管理する時間が取れないと悩む方も多いのではないでしょうか。
特に不動産投資のために物件を購入する場合、地方に住みながら都心のワンルームマンションを購入する方や逆に都心に住みながら地方のアパートを1棟買うという方も少なくありません。
こうしたケースは物理的に見ても自らの管理がしにくく、賃借人や近隣住民からクレームが入る場合や修繕依頼が入る度に交通費と時間をかけて出向くわけにもいかないものです。
この点、サブリースをしなくても、賃貸管理だけを委託できます。
しかも、ニーズに合わせてどの部分を委託するか細かく話し合うことも可能です。
入居者との契約を管理する契約管理では、入居者の契約更新手続きやオーナーへの入居状況の報告、入居者の退去の際の手続きや精算などが実施されます。
建物管理を委託する場合、建物の定期点検や修繕箇所の早期発見と必要なメンテナンスなどをはじめ、日常的な清掃や共用部分・共用設備の維持・管理、入居者退去時の原状回復工事なども管理会社の役割です。
委託部分が少ないほど委託手数料は抑えられ、委託部分が多くなるほど委託手数料は高くなりますが、ご自身でするべきことは少なくなって楽です。