賃貸アパートマンションの自主管理デメリットについて

自主管理のメリットとデメリット

不動産の管理をオーナー様自身で自主管理するか、不動産管理会社へ委託するかを迷っている人は多いはずです。
しかし、どちらが良いかと言われてもなかなか答えが出ないかと思われますので、まずは自主管理のメリットやデメリットを把握しておくと良いでしょう。


同時に委託管理のメリットやデメリットを把握すれば、どちらが向いているかがわかります。
物件の規模が大きくなってくると、自主管理するのはとても大変になってきますので、物件の規模によっても、自主管理か委託管理にするのかは異なってくるでしょう。

■自主管理のメリット

自主管理にはいくつかのメリットがあります。
自主管理をするかどうかは、このメリットと向き合って決めることになるでしょう。

・管理費の出費が無い

アパートマンションを管理を業者に委託する場合には、委託費用が発生します。

委託費用は東京都の場合は5%(別途消費税)というのが相場です。
そのため、自主管理をすることによる一番のメリットは、管理費や委託費を支払う必要がないという点になってくるでしょう。
業者に依頼する委託費は、決して安いお金ではありませんので、この部分を節約することができるのならばと考える人は多いのではないでしょうか。
また、管理費を支払う必要がない分、物件の修繕費等、住民のためにお金を使うことができますので、居住者の満足度向上を図れる可能性があるのです。

※管理委託費は経費計上できますので、デメリットとは限りません。

・自分の思った通りに管理できる

管理会社に管理を委託することになると、自分が主体的に管理をすることができなくなります。
誰だって不動産投資をする場合、自分で物件を管理する際の理想を持っているのではないでしょうか。
しかし、管理会社の理想と大家の理想は、必ずしも一致するわけではないのです。
そのため、管理を委託することによって、すれ違いが発生する可能性もあるでしょう。
逆に、自主管理することができれば、自分の思った通りの方針で不動産投資や不動産運営をすることができるのです。
ただし、単純に不動産投資したい場合は、必ずしも不動産管理に理想を求めないので、このメリットは少なくなる可能性があるでしょう。

また、自主管理はその名の通りすべての責任はオーナーです。

・不動産業者の選定苦労がない

自主管理のメリットの中には、不動産業者の当たり外れ(選定の手間)がないというものがあります。
これは逆の考え方をすれば、比較をするための手間が必要ないとも言えるでしょう。
不動産業者は、良い業者を選ぶことができれば、住みよい物件づくりに貢献してくれるでしょう。
しかし、必ずしも不動産業者は良い業者だけではありませんので、場合によっては外れ業者を選んでしまうことがあるのです。
こうなると、管理を委託するメリットが軽減されてしまいますので、十分に注意する必要があるのです。

■自主管理のデメリット

自主管理にはいくつかのメリットがあることがわかりました。
しかし、自主管理だからこそのデメリットもありますので、それをしっかりと踏まえることが重要になってくるでしょう。

・管理の手間がかかる

自主管理のデメリットはとにかく手間がかかるというものです。
こういった手間を軽減するために、管理を委託することになりますので、このデメリットは当然だと言えるでしょう。
まず、物件のメンテナンスの手間が発生します。
物件に何らかのトラブルが発生した場合は、その都度対応しなければなりません。
さらに、日常の清掃も自主管理の場合は大きな手間になってきます。
設備トラブルや清掃などについては、物件の資産価値にも関係する部分なので、自主管理をするならかなりしっかりと計画を立ててやる必要があります。
さらに、入居管理や退去管理についても自分たちでやらなければならないので、こうした手間も大変です。
数戸程度の入居者ならば、それほど問題ありませんが、数十を超えるような物件を自主管理するとなると、入居や退去の手続きだけでも膨大な時間が取られてしまいます。

また、昨今ではコロナ禍により在宅ワークという新しい働き方(選択肢)が増え、

在宅時間が長引いていることによる騒音等のモラルクレームについてのトラブルが多くなっております。

モラルクレームは各個人の価値観が基準になるため、解決に相当の時間がかかります。

・人件費がかかる

小さな物件ならば大家一人で対応しきれるかもしれませんが、ある程度の規模になってしまうと、とても大家一人では対応しきれません。
そうなると、誰かを雇うことになりますが、この際の採用についても自分で対応しなければなりません。
また、うまく良い人材を見つけたとしても、そのスタッフを雇っていくための人件費が発生しますので、これもデメリットになってきます。
場合によっては、管理費を支払って管理を委託する場合と大差ないような状況になってしまう可能性もあるのです。

・空室率が高くなりがち

物件の管理を委託する場合は、入居者の募集までをしっかりとやってくれる企業が多いので、自主管理の場合は、よほどうまく立ち回らなければ、空室率が高くなりがちです。
家賃収入が入らなければ、不動産投資はいっきに厳しくなってしまいますので、管理費を支払わないことによる空室率の増加を考えれば、かなりのデメリットになってくるでしょう。
特別なコネを持っていて、入居者には困らないというのであれば問題ありませんが、そういった家主さんは稀でしょう。

昔のように需要が多く、部屋が足りない時代と違い、物件が飽和状態です。

総務省が2018年に発表した「平成30年度住宅・土地統計調査」から、上述のタス社が推計したデータによると、

2018年10月

東京23区の賃貸住宅の空室率16.4%

東京市部は同18.4%でした

■不動産管理会社はさまざまな手間を軽減してくれる

不動産管理会社に業務を委託する場合には、費用の部分が一番のデメリットになってきます。
しかし、その代わりに膨大な量の業務を肩代わりしてくれますので、十分にメリットのほうが上回ると言えるでしょう。
実際にやってみるとわかりますが、物件の管理業務を継続的に行っていく場合には、かなりの手間が発生します。
また、兼業として不動産投資をやっていく場合には、とてもじゃありませんが、自主管理は難しくなってくるでしょう。
自主管理をするなら、少なくとも専業で不動産管理や投資をするくらいの覚悟が必要になってきます。