賃貸不動産の自主管理と管理委託

■実は非常にリスクを伴う大家さん(自主管理に潜む危険性)

コロナ禍になり経済状況が不安定な中、再び不動産投資で儲けようと賃貸経営がブームとなっております。

日本は土地に対しての信用が高く、この土地神話は大きく崩れることは無いです。実際、金融機関も土地の購入には積極的に融資を実行します。

一般のサラリーマンや年金生活者まで幅広い方に大家さんになりたいと希望される方も増えてきました。
とはいえ、不動産を貸して入居者が決まれば、自動的に家賃が入ってくると、棚ぼた的な不労所得をイメージされる方も多いと思いますが、実際にはそう簡単ではありません。
入居者が決まった後も、お部屋や住宅設備などの不具合があれば入居者から連絡が入り、共用設備の電灯が切れれば交換しに行く必要もありますし、敷地の清掃なども必要になります。

中には毎月の家賃を自ら受け取りに足を運び、自宅に持ってきてもらったりと忙しくしている方も少なくありません。それらをライフスタイルとして取り組んでいる方は問題ないですね!

また、近年の住宅トラブル事情は非常に厄介な事案が増えてます。

本来、騒音問題は入居者間での問題であり、オーナー様、管理会社は対応する必要が無い事です。しかしながら、入居者間で騒音問題などトラブルがあれば、どうにかして欲しいと相談も来ますし、ゴミ捨てなどの問題でご近所から大家さんにクレームが来ることもあります。
さらには最近では高齢者などの孤独死や若者の自殺など事件や事故も増えており、万が一の際のトラブル処理にも気忙しいものです。

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孤独死は身寄りの方がいなければオーナー様が自ら窓口になり様々な対応をします。孤独死の部屋は「事故物件」として扱われ、募集賃料も近隣相場よりも下がります。

場合によっては既存入居者様が退去する可能性もあります。

■入居者募集だけでなく日々の管理も依頼を

もちろん、全てを自分でやる必要はなく、近所の方を管理人として業務を委託したり、清掃のアルバイトなどを探して頼む方法もあります。
ですが、ご自身が雇い主となれば、その方の労務管理や賃金の支払いなども生じ、これまた大変です。雇用主としての責任が発生し、労働者が起因の事故が発生すれば損害賠償の話にもなるでしょう。

このようなトラブルを自主管理で賄うことができるのでしょうか?

もっといえば、昔はオーナーさんと直接話せるから安心、と思うのかもしれませんが、オーナーさんと入居者さんのトラブルではなく、入居者同士のトラブルが厄介なことです。

強い言い方をすれば係争事案に発展、入居者が不法行為に走ることもありえるでしょう。

賃貸物件を選ぶ際に、自主管理物件を入居者は避けます。なぜなら、オーナー様は結局は素人で24時間対応することができないです。これは管理会社の立場からすれば絶対です。管理会社は24時間対応できる体制を整えており、顧問弁護士もついてます。万が一の時に対応できる環境が自主管理オーナー様よりもはるかに整っているのです。


そこで、賃貸管理についてもプロに丸ごと委託してしまうのがおすすめ、ということになります。


入居者を募集するにあたっては、不動産会社に仲介を委託されることでしょう。
これによって入居者の募集のための宣伝や広告を行い、希望者の内覧同行や入居審査などを行って、場合によっては大家さんの立ち合いは一切なしに賃貸契約まで済ませてくれます。

もっとも、それ以降の賃貸管理については基本的に仲介業務の範囲外ですから、別に委託する必要があります。
不動産会社で賃貸契約から管理まで引き受けてくれるケースをはじめ、不動産管理会社に委託することもできますので、大家さんとしての業務に自信がない方はぜひ相談しましょう。

賃貸不動産の管理会社は届出が必要です

(1)賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(令和2年法律第60号)(以下、法という。)が6月15日より施行されることに伴い、賃貸住宅管理業登録が同日付で開始となります。 ※賃貸住宅管理戸数(自己所有物件の管理除く)200戸以上の賃貸住宅管理業者は登録が義務付けられております)

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、「賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の発展育成を図ること」を目的としております。

建設産業・不動産業:1 賃貸住宅管理業法に係る登録申請方法等について – 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

www.mlit.go.jp

■忙しい方や二足の草鞋でも安心

特にサラリーマンをしながらプラス収入を得るために、不動産投資をしながら別に仕事をお持ちの方や、不動産投資物件として行ったこともない遠方のマンションやアパートを手に入れたといった方は、賃貸管理も全てお願いしてしまうのがベストです。
毎月の家賃の請求や収受から、共用部分の清掃や消耗品の交換、入居者からの修繕請求やクレーム対応、入居者間やご近所とのトラブルの解決、退去時のハウスクリーニング、必要に応じたリフォームまで、プロが一括して引き受けてくれます。
信頼ある業者にお任せすれば、まさに憧れの不労所得生活ができます。
毎月振り込まれる家賃を確認すればいいだけで、オプションサービスなどを利用することで、毎年の確定申告書の書類作成などもサポートしてもらえるのも便利です。

でも、任せっきりは禁物です!ご自身でも大切な資産の現地確認はしましょう!

■丁寧な管理で資産価値の維持と空室リスクを軽減

不動産賃貸経営は入居者が入って家賃をもらえれば、それでいいのではありません。
建物外観整備や老朽化の防止、お部屋の整備などをしながら建物の価値を維持、入居者に快適な住まいを提供し、地域の方からも信頼を得ないと長く続けていくことができません。
住み心地が悪くなったり、共用部分などの環境が悪くなったりすれば、せっかく入った入居者も途中で出てしまったり、新たな入居者も見つからなくなります。
老朽化が進んで建物の資産価値が下がれば、賃貸経営を辞めたいと思っても思うように売ることもできません。
入居者が入ってからが勝負で、空室リスクを軽減し資産価値を維持していくうえでも、日々の清掃や入退去時のリフォームなどを丁寧に行っていくことが大切です。
そのためにも、プロの力を借りましょう。

アルプス住宅サービス株式会社

東京都豊島区池袋2丁目14-4 池袋西口スカイビル2階(1階にau池袋西口店さん)

0120-934-744

03-5992-7777

宅地建物取引業 東京都知事(9)48597号 昭和61年11月14日登録
賃貸住宅管理業者 国土交通大臣(02) 第003153号
住宅宿泊管理業者(民泊管理業) 国土交通大臣(01)第F00100号
住宅宿泊仲介業者(民泊仲介業) 観光庁長官 第S0011号