自主管理のメリットとデメリット

不動産の管理を自主管理するか委託するかを迷っている人は多いはずです。
しかし、どちらが良いかと言われてもなかなか答えが出ないかと思われますので、まずは自主管理のメリットやデメリットを把握しておくと良いでしょう。
同時に賃貸不動産を管理委託するメリットやデメリットを把握すれば、どちらが向いているかがわかります。
物件の規模が大きくなってくると、自主管理するのはとても大変になってきますので、物件の規模によっても、自主管理か委託管理にするのかは異なってくるでしょう。

自主管理のメリット

自主管理にはいくつかのメリットがあります。
自主管理をするかどうかは、このメリットと向き合って決めることになるでしょう。

(1)管理費の支払がない

不動産管理を不動産管理業者に委託する場合には、委託費用が発生します。
そのため、自主管理をすることによる一番のメリットは、管理費や委託費を支払う必要がないという点になってくるでしょう。
不動産管理業者に依頼する委託費は、決して安いお金ではありませんので、この部分を節約することができるのならばと考える人は多いのではないでしょうか。
また、管理費を支払う必要がない分、物件の修繕費等、住民のためにお金を使うことができますので、居住者の満足度向上を図れる可能性があるのです。

(2)自分の思った通りに管理できる

不動産管理会社に管理を委託することになると、自分が主体的に管理をすることができなくなります。誰だって不動産投資をする場合、自分で物件を管理する際の理想を持っているのではないでしょうか。しかし、管理会社の理想と不動産オーナー、大家の理想は、必ずしも一致するわけではないのです。そのため、管理を委託することによって、すれ違いが発生する可能性もあるでしょう。
逆に、自主管理することができれば、自分の思った通りの方針で不動産投資や不動産運営をすることができるのです。ただし、単純に不動産投資したい場合は、必ずしも不動産管理に理想を求めないので、このメリットは少なくなる可能性があるでしょう。

(3)不動産業者の当たり外れがない

自主管理のメリットの中には、不動産業者の当たり外れがないというものがあります。これは逆の考え方をすれば、比較をするための手間が必要ないとも言えるでしょう。不動産管理業者は、良い業者を選ぶことができれば、住みよい物件づくりに貢献してくれるでしょう。
しかし、必ずしも不動産業者は良い業者だけではありませんので、場合によっては外れ業者を選んでしまうことがあるのです。
こうなると、管理を委託するメリットが軽減されてしまいますので、十分に注意する必要があるのです。

■自主管理のデメリット

自主管理にはいくつかのメリットがあることがわかりました。
しかし、自主管理だからこそのデメリットもありますので、それをしっかりと踏まえることが重要になってくるでしょう。

(1)管理の手間がかかる

自主管理のデメリットは、とにかく手間がかかるというものです。手間=手数料です。
こういった手間を軽減するために、管理を委託することになりますので、このデメリットは当然だと言えるでしょう。
まず、物件のメンテナンスの手間が発生します。
物件に何らかのトラブルが発生した場合は、その都度対応、緊急の場合は速やかに対応しなければなりません。
さらに、日常の清掃も自主管理の場合は大きな手間になってきます。
設備トラブルや清掃などについては、物件の資産価値(家賃に直結)に関係する部分なので、自主管理をするならかなりしっかりと計画を立ててやる必要があります。
さらに、入居管理や退去管理についても自分たちでやらなければならないので、こうした手間も大変です。
数戸程度の入居者ならば、それほど問題ありませんが、数十を超えるような物件を自主管理するとなると、入居や退去の手続きだけでも膨大な時間が取られてしまいます。

昨今、賃貸不動産の退去時の精算について様々なトラブルが発生してます。YouTube、SNSなどに正しい情報、間違っている情報が混在して出回っており、それが余計なトラブルに発展します。借主は少しでも安くすませたいと、間違った情報を元に主張をし、それに対して法的根拠を示して納得してもらう必要があります。こちらが正しくても理解していただくために時間を割く必要があります。1回で解決すればいいですが、長引けば時間を割くのは当然ですが、お互いに労力がかかり精神的に負担になります。

民法が改正されましたが、自主管理オーナー様はこのような情報をキャッチする必要がありますので、日々の情報収集、勉強に時間を割くことも必要です。

(2)人件費がかかる

戸数が少なく、自宅に近い物件ならば不動産オーナー、大家一人で対応しきれるかもしれませんが、ある程度の規模になってしまうと、とても大家一人では対応しきれません。そうなると、誰かを雇うことになりますが、この際の採用についても自分で対応しなければなりません。
また、うまく良い人材を見つけたとしても、そのスタッフを雇っていくための人件費が発生しますので、これもデメリットになってきます。
場合によっては、管理費を支払って管理を委託する場合と大差ないような状況になってしまう可能性もあるのです。

(3)空室率が高くなりがち

賃貸物件の管理を委託する場合は、入居者の募集をしっかりとやってくれる企業が多いので、自主管理の場合は、よほどうまく立ち回らなければ、空室率が高くなりがちです。
家賃収入が入らなければ、不動産投資は一気に厳しくなってしまいますので、管理費を支払わないことによる空室率の増加を考えれば、かなりのデメリットになってくるでしょう。1か月空室がでれば1か月分の賃料が入りませんので、都心では管理委託費用の方がはるかに安上がりです。
特別なコネを持っていて、入居者には困らないというのであれば問題ありませんが、そういった家主さんは稀でしょう。

不動産管理会社はさまざまな手間を軽減してくれる

不動産管理会社に管理業務を委託する場合には、費用(管理委託手数料)の部分が一番のデメリットになってきます。
しかし、その代わりに膨大な量の業務を肩代わりしてくれますので、十分にメリットのほうが上回ると言えるでしょう。また、管理手数料は経費扱いです。
実際にやってみるとわかりますが、物件の管理業務を継続的に行っていく場合には、かなりの手間が発生します。
また、兼業として不動産投資をやっていく場合には、とてもじゃありませんが、自主管理は難しくなってくるでしょう。
自主管理をするなら、少なくとも専業で不動産管理や投資をするくらいの覚悟が必要になってきます。


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昭和61年創業、東京都池袋の賃貸不動産管理会社です。マンションアパートの管理仲介、民泊、不動産売買、民泊マンスリーのことならアルプス住宅サービスへご相談ください。

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