安心の賃貸経営とは？
概要
2025年10月1日、「住宅セーフティネット法」が大きく改正・施行されました。
正式名称は「住宅確保要配偶者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」。
この改正は、高齢者や低所得者、単身世帯など「住宅確保要配偶者(以下、要配偶者)」が
安心して住まいを確保できるようにする一方、賃貸オーナーのリスクを軽減することも
目的としています。
近年、空き家・空室の増加が社会問題となるなか、「貸したいのに不安」「借りたいのに借りられない」というミスマッチを解消するため、国が制度として後押しを強化しました。
今回は、賃貸オーナーの皆様に向けて、最新の法改正ポイントとその活用方法、さらに
管理会社に任せることで得られる安心経営について詳しく解説します。
1、「住宅セーフティネット法」とは？
2007年に制定された本法は、要配偶者が賃貸住宅に入居しやすい環境を整備し、誰もが
安心して暮らせる社会を実現するための法律です。
高齢者、障碍者、低所得者、ひとり親、外国人など、住まい確保が困難になりやすい層を支援対象とし、国・自治体・民間の連携によって居住支援体制を構築しています。
オーナーにとっての最大の課題は、「孤独死」「家賃滞納」「残置物処理」などのリスク。
これらの懸念から要配偶者の入居を拒むケースも少なくありません。
今回の改正では、そうした不安を軽減するための新制度が整備されました。
2、2025年改正の4つの柱 オーナーも入居者も安心の仕組み
- 居住サポート住宅の創設
新たに「居住サポート住宅」という制度が誕生しました。
これは大家さんと「居住支援法人(NPO・社団法人・福祉法人など)」が
連携して提供する仕組みで、市区町村長などが認定します。
この住宅に入居する要配偶者には、通信機器やIoT家電、センサーを用いた
安否確認(1日1回以上)や定期訪問・見積もりサービス(月1回以上)などが
提供されます。
また、トラブルが起こった場合は福祉や自治体と連携して迅速に対応。さらに、「代理納付制度」により生活保護受給者の家賃は自治体から大家さんへ直接支払い。これにより、安定した家賃収入を確保できるのが大きな魅力です。
- 認定家賃債務保証御者制度の創設
要配偶者が賃貸契約を結ぶ際、従来のように個人保証人を求めなくても、
「国土交通大臣認定の家賃債務保証業者」を通じて契約できます。
この認定業者は要配偶者の保証契約を原則として断らない義務があり、
保証人も法人を指定可能です。
また、保証業者に対しては独立行政法人住宅金融支援機構(JHF)の保険制度が
拡充され、保証範囲も広がりました。
これによりオーナー側の「滞納リスク」が大幅に軽減します。
- 残置物処理に関する明確なルール整備
要配偶者が亡くなった後、遺品や家財が残る「残置物問題」
これまでは相続人の特定や費用負担をめぐってトラブルが生じていました。
改定後は、入居時に「残置物処理に関する契約」を居住支援法人などと結んで
おくことで、死亡後は受任した法人が本人に代わって遺品整理を行えます。
オーナーは、次の入居者募集をスムーズに行えるようになります。
- 終身建物賃貸借制度の推進
従来の普通賃貸契約では、入居者が亡くなった場合、借家権が相続人に
引き継がれ、契約解除の手続きに時間がかかるのが課題でした。
これに対して「終身建物賃貸借契約」を活用すれば、入居者が亡くなった
時点で契約が終了します。
今回の改正で、都道府県への届出手続きが簡素化され、オーナーにとっても
取り入れやすい形になりました。
孤独死後の契約継続リスクを抑え、トラブルの防止に役立ちます。
3、オーナーへのメリットと活用のコツ
今回の改正の狙いは、「貸したい人」と「借りたい人」をスムーズにつなげる
仕組みづくりです。
賃貸オーナーにとってのメリットは次のとおりです。
| 項目 | 改正による主な効果 |
| 家賃対応リスク | 認定家賃債務保証制度により保証体制が充実 |
| 孤独死・健康管理 | 居住サポート住宅で見守り・異常検知体制を整備 |
| 残置物処理 | 居住支援法人による代行が可能に |
| 契約トラブル | 終身建物賃貸借契約で相続トラブルを抑制 |
| 空室対策 | 要配偶者への入居促進により需要拡大 |
これまで敬遠されがちだった高齢者・単身者層の需要を取り組むことで、空室率の改善や
社会的信頼性の向上にもつながります。
4、管理会社を活用して安心・安定の賃貸経営を
制度を上手に活かすには、法的知識や行政との連携が欠かせません。
居住支援法人との協力体制を築くにも、煩雑な申請や契約管理を正確に行う必要が
あります。
しかし、こうした手続きをすべて個人オーナーが担うのは負担が大きいのが現実です。
その点、不動産管理会社に委託すれば以下のようなメリットがあります。
- 最新法令への対応サポート
住宅セーフティネット制度や終身賃貸借契約の導入手続きなどを代行
- リスクを見越した入居者マッチング
要配偶者の特性を踏まえた入居審査・家賃保証業者の選定を実施
- 入居後の管理・見守り体制
設備点検や安否確認システムを組み合わせ、オーナーの不安を最小化。
- トラブル時の迅速な対応
残置物処理や契約終了時の手続きをスムーズに行い、次の賃貸運用を支援。
法規制を追い風に、今後は「社会と連携した賃貸経営」が一層求められます。
住宅セーフティネット法を理解し、管理会社の力を借りながら運用することで
オーナーにとっても入居者にとっても安心・安定の賃貸経営を実現できるでしょう。
まとめ～不安をチャンスに変える賃貸経営へ～
2025年改正「住宅セーフティネット法」は、単なる入居者支援制度にとどまりません。
それは、オーナーの不安を安心に変え、社会的に価値ある賃貸経営を後押しする法律です。
これからの時代、賃貸オーナーには「空室を埋める」だけでなく、「誰にどのように貸すか」
という社会的責任も求められます。
その一歩として、居住支援法人や認定保証制度を活用し、プロの管理会社と協働することが
最善の選択肢です。
煩雑な制度手続きやリスク管理を管理会社に任せることで、オーナーには資産運用と安心の両立が可能となります。
ぜひこの機会に、私たちのような経験豊富な不動産管理の専門会社へご相談ください。
参考：国土交通省「住宅セーフティネット法改正概要（令和7年10月1日施行）」、政府広報オンライン「単身高齢者などの賃貸住宅への入居の不安を解消！改正住宅セーフティネット法がスタート」[1][2]
【参照】
[1]
[2]