都心の狭小1Rシャワータイプが満室の理由と、築古3点ユニットを収益物件に再生する方法
概要：近年、都心部の賃貸市場では「狭小1R」「シャワーブースのみ」といった、一見すると“最低限”の設備に見えるお部屋が、若い単身者を中心に高い人気を集めています。
2026年2月時点でも、都心の狭小1Rシャワータイプは高い稼働率を維持し、満室状態の物件も少なくありません。一方で、築年数の経った「3点ユニットバス（ユニットバス・トイレ・洗面一体型）」を抱えるオーナー様からは、【家賃を上げたくても古さが目立ち、競争力がない、空室が増え、賃料を下げざるを得ない、リフォームはしてきたが、決定打に欠ける】といったお悩みも多く伺います。
本コラムでは、
1.なぜ都心の狭小1Rシャワータイプが選ばれているのか
2.これからの賃貸市場で「3点ユニット」のままでは厳しい理由
3.築古3点ユニットを“人気のシャワータイプ”へリノベして収益改善するポイント
を整理しながら、オーナー様が今取るべき戦略をご提案いたします。
1. なぜ「都心の狭小1Rシャワータイプ」が満室になるのか
1-1. 若い単身者のライフスタイル変化
都心部に住む20～30代の単身者を中心に、住まいに求めるニーズが変化しています。
■「浴槽は使わない」ライフスタイル
• 平日はシャワーだけで済ませる
• 時間や光熱費の節約を重視
• 週末はスーパー銭湯やサウナを利用する
■「立地」と「家賃」を最優先
• 職場や学校に近いエリアを選びたい
• 通勤・通学時間を短縮し、可処分時間を増やしたい
• 建物の豪華さよりも“駅近・治安・利便性”を重視
この結果、多少狭くても、バスタブがなくても、「立地」と「賃料」が魅力的であれば、
シャワータイプのコンパクトな1Rが選ばれる傾向が強まっています。
1-2. 狭小1Rシャワータイプの“メリット”とは
一見すると「ただの狭い部屋」に思える狭小1Rシャワータイプですが、入居者から見ると、次のようなメリットがあります。
• 家賃を抑えつつ、人気エリアに住める
• 掃除がラクで、水回りのメンテナンス範囲も少ない
• 水回りに無駄なスペースがない分、居室を効率的に使える
特に、「浴槽があっても掃除が面倒で使わない」「そもそも湯船に浸かる習慣がない」という層にとっては、バスタブをなくしたシャワールームの方が合理的で、むしろ好印象になります。
1-3. オーナー様にとってのメリット
オーナー様側から見ても、狭小1Rシャワータイプには次のような利点があります。
• 建物全体の専有面積を有効活用しやすい
• 水回りのリノベ範囲がコンパクトでコストを抑えやすい
• ターゲットを単身者に絞った「コンセプト設計」がしやすい
つまり、
「立地はよいが、築古・3点ユニットで苦戦している物件」こそ、
「狭小1Rシャワータイプへのリノベ」で競争力を取り戻しやすいポテンシャルを
持っています。
2. 築古の「3点ユニット」が敬遠される3つの理由
続いて、近年の賃貸市場で「3点ユニット」が入居者に選ばれにくくなっている主な理由を整理します。
2-1. 清潔感・古さの印象
3点ユニットはどうしても、
•「トイレとお風呂が同じ」という抵抗感
• 経年劣化による黄ばみ・カビ・目地の汚れ
• デザインの古さからくる“昭和感・平成初期感”
といったマイナスのイメージを持たれがちです。
内見時に最もチェックされるポイントの一つが「水回り」であり、ここでの第一印象が悪いと、他の条件が良くても候補から外れてしまうことが多くなっています。
2-2. 競合物件との比較で不利になりやすい
築古エリアでも、最近は
• トイレと浴室を分離したセパレートタイプ
• シャワーブース＋独立洗面台
• デザイン性の高いユニットバス
など、水回りを重点的にリノベしている物件が増えています。
同じ家賃帯で「3点ユニット」と「水回りを刷新したお部屋」が並べられた場合、3点ユニットはどうしても後回しにされてしまいます。
2-3. 賃料UP・稼働率UPの“足かせ”になりやすい
どれだけ内装をきれいにしても、水回りが古いままだと、
• 賃料を上げづらい
• 空室期間が長期化しやすい
• 結果としてトータル収益が伸びない
といった状況に陥りがちです。
逆にいうと、「水回りのリノベ」は、賃貸経営における収益改善の“レバレッジポイント”とも言えます。
3. 3点ユニットを「人気のシャワータイプ」に変えるリノベ戦略
では、築古の3点ユニットを抱えるオーナー様は、どのようなリノベーションを行うことで、今の市場ニーズに合った“選ばれる物件”へ再生できるのでしょうか。
3-1. バスタブ撤去＋シャワーブース化
最もニーズが高く、コスト面・間取り面でも現実的なのが、
• 既存の3点ユニットを解体
• バスタブを撤去し、コンパクトなシャワーブースを設置
• トイレを独立させ、ガラス戸やパネルで空間を区切る
といった「シャワータイプへの変更」です。
【メリット】
浴槽がない分、空間を有効活用できる
掃除がラクで、メンテナンス性が高い
「シャワールーム＋独立トイレ」という現代的な印象になる
入居者は「3点ユニット」よりも、「シャワーブース＋独立トイレ」の方が清潔でおしゃれなイメージを持ちやすく、内見時の印象が大きく変わります。
3-2. 水回りを“デザイン面”まで含めて一新する
単に古い3点ユニットを取り壊すだけでなく、デザイン面も含めて一体的に見直すことで、賃料UPにつながる「付加価値あるお部屋」に変えることができます。
例えば、
• 白・グレー・木目など、シンプルで清潔感のあるカラーリング
• フレーム付きミラーや、スタイリッシュな水栓金具
• 防水性の高い壁パネルで、ホテルライクな質感を演出
• おしゃれな照明計画で、古さを感じさせない空間に
といった工夫を組み合わせることで、同じ平米数でも“見栄え”と“満足感”を大きく向上させることが可能です。
3-3. 入居者ニーズが高い「プラスα設備」を検討
水回りのリノベと同時に、単身者ニーズの高い設備を導入することで、競争力はさらに高まります。
・よく選ばれる設備の一例
・室内洗濯機置き場の新設または位置変更
・独立洗面台（コンパクトタイプ）の設置
・浴室乾燥機 or 浴室用物干しバー
・ウォシュレット一体型トイレへの更新
・インターネット無料設備の導入
すべてを一度に行わなくても、「水回り＋1～2アイテム」の組み合わせでも十分な差別化が可能です。空室状況やターゲット層、予算に応じて最適な組み合わせを検討することが重要です。
4. リノベ費用と収益性の考え方
4-1. 「費用」ではなく「投資回収期間」で考える
オーナー様がリノベーションをご検討される際、最初に気になるのは「いくらかかるのか」という点かと思います。
もちろん費用は重要ですが、それ以上に大切なのは、
• リノベ後にいくら賃料アップが見込めるか
• 空室期間をどの程度短縮できるか
• 何年で投資回収できるかという「収益性」の視点です。
築年数やエリアによって異なりますが、「入居が決まらない期間」が続くほど、見えない損失は膨らんでいきます。
その意味でも、「今のまま賃料を下げて埋める」のか、「リノベで価値を上げて埋める」のかを冷静に比較することが重要です。
4-2. 将来の出口戦略まで見据えたリノベ
水回りを含む大規模リノベーションは、
売却時の評価額、将来の出口戦略（売却・相続）の選択肢にも影響します。
築古×3点ユニットのままですと、「古さ」「修繕リスク」が敬遠され、売却時に価格交渉の材料にされがちです。
一方、シャワータイプへの変更や水回りの刷新を行っている物件は、
「適切なタイミングで手を入れている物件」
「今後もしっかり運用されていく可能性が高い」と評価されやすく、
将来的な売却戦略の面でもプラスに働きます。
5. 当社がご提供できる「築古3点ユニットリノベ」サポート
当社では、築古マンション・アパートの管理・運営をトータルでサポートしております。
5-1. オーナー様目線のご提案
物件の立地・築年数・現在の入居状況を丁寧にヒアリング
「費用対効果」を重視したプランニング
すべてを一度にではなく、優先度の高い箇所から段階的に実施するご提案も可能
単に“設備を新しくする”のではなく、「どの層をターゲットに」「いくらで」「どのくらいの期間貸していきたいか」という賃貸経営の戦略に合わせて、最適なリノベプランをご一緒に考えます。
5-2. 設計～施工～募集までワンストップ対応
水回りリノベは、解体・設備・配管・防水など、複数の専門工程が絡む工事です。
当社では、
現地調査・プラン作成、お見積もり／投資回収シミュレーションのご提示
設計・施工管理、竣工後の募集戦略・賃料設定のご提案までをワンストップで対応いたします。
オーナー様は窓口を一本化できるため、手間と時間を大きく削減できます。
5-3. こんなオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください
・都心エリアに築古の1R・1K物件を所有されている方
・3点ユニットで、最近明らかに反響が落ちてきたと感じる方
・原状回復だけでは限界を感じている方
・将来の売却・相続も見据えて資産価値を維持したい方
・「具体的にいくらかかるのか」「自分の物件にシャワータイプが向いているのか」など、
まずは現状診断と概算シミュレーションだけでも、お気軽にご相談いただけます。
「自分の物件にどんな可能性があるのか知りたい」という段階でも構いません。まずは
お気軽にお問い合わせいただき、将来の収益と資産価値を一緒に考えていければ幸いです。
本コラムが、築古物件をお持ちのオーナー様の「次の一手」をお考えになる一助となれば幸いです。
アルプス住宅サービス株式会社リフォーム専門サイト
イメチェン池袋店：https://alps-jutaku.co.jp/lp/
