不動産仲介・管理の実務において、審査承認後、あるいは契約書作成の段階になって「やはりこの入居希望者とは契約を結びたくない」という事態に直面することがあります。
特に、当初の条件ミスをきっかけに交渉が難航し、相手方の要求がエスカレートしてしまった場合、管理会社としては「今後の信頼関係の維持が困難」と判断せざるを得ないこともあるでしょう。
今回は、こうした契約締結直前のキャンセルに関する法的リスクを整理します。
1. 契約書への署名捺印前なら「お断り」は可能か？
結論から言えば、「契約締結そのものを断ること」は法的に可能と考えられます。
日本の法実務において、住居の賃貸借契約のような重要な契約は、単なる口約束や審査通過の連絡だけでは成立せず、**「契約書の取り交わし」**があって初めて成立したとみなされるのが裁判所の一般的な傾向です。
したがって、契約書に判を突く前であれば、物理的に契約を成立させない（拒否する）という選択肢は残されています。
2. 直面する2つの大きなリスク
契約が成立していないからといって、何の責任も負わないわけではありません。今回のようなケースでは、主に以下の2つのリスクを考慮する必要があります。
① 損害賠償リスク（契約締結上の過失）
契約締結の直前まで話が進んでいた場合、借主側は「当然契約できるもの」と期待し、引越しの手配や現在の住居の解約などを進めている可能性があります。 この期待を不当に裏切った場合、**「契約締結上の過失」**として、相手方が被った実損害（引越しのキャンセル料や、転居準備に要した費用など）の賠償を求められるリスクがあります。
ポイント： 借主側の要求がエスカレートしたという経緯があっても、原因が「募集時の条件ミス」にある場合、管理会社側の責任が問われやすくなります。
よって、募集図面や募集サイトにて掲載していた条件と違う契約をした場合、例えば、借主側が有利になる契約（貸主側が不利になる内容）の場合は、錯誤により募集図面と同じ条件にすることが可能です。また、逆もしかりで、借主が不利になる内容で契約した場合は、募集図面の条件に戻すことも可能であるといえます。
② 宅建業法違反リスク（虚偽広告・誇大広告）
当初、普通借家契約として募集しながら、後から定期借家契約への変更を迫り、最終的に契約を拒否する流れは、行政から見れば**「虚偽広告（おとり広告に近い扱い）」**とみなされる恐れがあります。
借主にとって「不利な内容」の契約条件はおとり広告として指導の対象になりえます。逆に有利な内容は、その経緯にもよりますが、元々募集していた条件への変更はそこまでハードルは高くないといえます。
- 都庁（不動産業課）等への申告： 借主が行政窓口に相談した場合、行政側は事実確認のためにヒアリング（呼び出し）を行わざるを得ません。実務的な手間だけでなく、業務改善指示などのリスクも伴います。
3. 今後の対応への教訓
今回のケースのように、募集条件のミスから派生して入居希望者との信頼関係が崩れてしまった場合、そのまま入居させたとしても将来的にトラブル（クレームの激化など）が続く懸念があります。
「損害賠償や行政指導のリスク」と「信頼関係が築けない相手を入居させるリスク」を天秤にかけ、最終的な経営判断を下すことになります。
再発防止のために
- オーナー指示の徹底確認： 特に「普通借家」から「定期借家」への切り替え時期は、システム入力や広告掲載時のダブルチェックが不可欠です。
- 交渉の記録： 条件変更の打診や、それに対する相手方の要求がどうエスカレートしたか、経緯を克明に記録しておくことが、万が一の紛争時の守りとなります。
まとめ： 審査承認後であっても契約拒否は可能ですが、そこには相応の法的責任が伴います。「おかしいな」と思った時点で、早めに専門家へ相談し、出口戦略を立てることが重要です。
※本記事は一般的な法的知見に基づく解説であり、個別の案件については必ず専門家にご相談ください。