「都心のマンション、そろそろ値下がりするって聞いたけど、サイトを見ても全然安くなっていないじゃないか」
そう思っている方は、今、不動産市場で起きている「不気味なズレ」の正体を知っておく必要があります。
1. 統計が示す「市場の悲鳴」
現場のデータを見ると、1年前には考えられなかった異変が起きています。
- 在庫の急増： 業者間データベース（レインズ）の在庫が、1年で2,903件→4,205件（45%増）へ。
- 成約の停滞： 需要期のはずの1〜3月に、都心3区の成約件数が前年比で14%もダウン。
明らかに「買い手」が引き、モノが余り始めています。普通なら価格が暴落してもおかしくない状況です。では、なぜ物件検索サイトの価格は強気のままなのでしょうか？
2. 犯人は「物上げ（ぶつあげ）」という業界の病
価格が下がらない最大の理由は、仲介会社による「専任媒介契約」の奪い合いにあります。
仲介会社にとって、売主から売却を任せてもらう（物上げする）ことは、手数料を得るための最優先事項です。そのために、多くの会社が次のようなセールストークを繰り出します。
「他社は1億円と言っていますが、ウチなら1.4億円で売ってみせます！」
自分の家を高く評価されて嫌な売主はいません。こうして「実力以上に化粧された価格」が、今日も物件サイトに並び続けているのです。
3. 「38%」という絶望的な乖離幅
その結果、恐ろしい数字が出ています。 2026年3月時点で、実際に売れた価格（成約単価）と、サイトに載っている価格（売出単価）の差は、なんと過去最高の38%に達しました。
これまでの平均的な乖離幅は17%程度でしたから、いかに今の売出価格が「夢を見せているだけの数字」であるかがわかります。
4. 砂上の楼閣が崩れるとき
しかし、この「高値の夢」も長くは続きません。 不動産市場のガソリンである「融資」にメスが入ったからです。
2026年2月、金融庁が地銀に対して不動産融資への異例の警告を出しました。これまで転売目的で物件を買い漁っていた業者への資金供給が絞られれば、彼らは在庫を現金化するために「損切り」を始めざるを得ません。
まとめ：賢い消費者は「サイトの価格」を信じない
今、都心のマンションを探しているなら、物件サイトに表示されている価格を「相場」だと思わないことです。
- 今の価格は、仲介会社が契約を取るための「願望」に過ぎない。
- 在庫は確実に積み上がっており、売主の「焦り」が表面化しつつある。
この「裏側」を知っていれば、高値掴みを避けるだけでなく、むしろ冷静になった売主から有利な条件を引き出すチャンスも見えてくるはずです。
出典・参考元： 都心マンション価格高騰に急ブレーキ…｢売れない在庫｣急増で”転売不動産バブル崩壊”前夜を思わせる不気味な兆候（東洋経済オンライン / 沖 有人氏 著）
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