賃貸経営を行っているオーナー様や管理会社様にとって、頭を悩ませる問題の一つが「更新料の未払い」です。
何ヶ月も催促しているのに払ってもらえない時、「少額訴訟を起こして強制的に回収しようか…」と検討される方も多いのではないでしょうか？
確かに「少額訴訟」は一見、個人でも手軽にできる法的手続きに思えます。しかし、実は安易に飛びつくと、時間もコストも無駄になってしまうリスクがあるのをご存知ですか？
今回は、更新料未払いにおける少額訴訟の「実態」と、検討する前に必ず確認すべき「本当の手続き」について徹底解説します！
1. そもそも「少額訴訟」とは？メリットと勘違いされがちな落とし穴
少額訴訟とは、60万円以下の金銭トラブルを解決するための特別な裁判手続きです。
少額訴訟のメリット
- 原則1回で審理が終わる（即日判決が出る）
- 弁護士に頼まず、自分（本人訴訟）で進めやすい
- 費用が通常の裁判に比べて安い
これだけ聞くと「更新料の未払いにぴったりじゃないか！」と思うかもしれません。しかし、ここには大きな落とし穴が3つあります。
⚠️ コスパが悪い？少額訴訟の3つのリスク
- 相手が「通常裁判」を希望したら拒否できない入居者側が「少額訴訟ではなく、普通の裁判で戦う」と主張した場合、自動的に通常の裁判へ移行します。そうなると、1回では終わらず長期戦になり、結局弁護士を雇うなどのコストが発生します。
- 勝訴しても「自動的にお金が振り込まれる」わけではない裁判に勝っても、国が代わりに回収してくれるわけではありません。相手がそれでも払わない場合、結局は「強制執行（財産差し押さえ）」の手続きを別途行う必要があります。
- 相手の勤務先や口座を知らないと差し押さえができない強制執行をするには、相手の「どの銀行のどの支店にお金があるか」「どこで働いているか」をオーナー側が特定しなければなりません。
【結論】
更新料（数万〜数十万円）のために少額訴訟〜強制執行まで行うのは、時間的・精神的コストを考えると「割に合わない」ケースが非常に多いのが実態です。
2. 少額訴訟を検討する前に！必ず確認すべき「3つのステップ」
「じゃあ、未払いの更新料は諦めるしかないの？」と思った方、安心してください。法的な裁判を起こす前に、まずは以下の手続きを順番に踏むことが重要です。
ステップ①：連帯保証人・保証会社への請求
本人が払わない場合、まずは契約書を確認し、連帯保証人へ連絡しましょう。「親に連絡がいく」と知るだけで、慌てて本人が支払うケースは多々あります。また、家賃保証会社との契約内容に「更新料」が含まれているかどうかも必ず確認してください。
ステップ②：「内容証明郵便」の送付
普通郵便や電話での催促を無視する入居者でも、裁判所の前に「内容証明郵便（配達証明付き）」で催促状を送ると態度が一変することがあります。「期日までに支払わなければ法的措置（契約解除・法的請求）へ移行する」と毅然とした態度を示すことが重要です。
ステップ③：「支払督促」の活用
少額訴訟よりも、さらに手軽でおすすめなのが裁判所を通じた「支払督促（しはらいとくそく）」です。
書類審査のみで、裁判所に出向く必要がありません。相手から異議申し立てがなければ、これだけで強制執行ができる権利（債務名義）を得ることができます。
3. 空室対策・繁忙期だからこそ「事前の仕組みづくり」が命
こうした未払いトラブルは、発生してから対処するのでは遅すぎます。特に繁忙期は管理会社もオーナー様も大忙し。トラブル対応にリソースを割かれるのは避けたいところです。
今後の未払いリスクをゼロに近づけるために、今すぐできる2つの予防策を取り入れましょう。
| 予防策 | 具体的なメリット |
| 1. 保証会社のプラン見直し | 契約時に「更新料も保証対象」になるプランを必須にする。 |
| 2. 自動更新・自動引落の導入 | 更新料を家賃と一緒に口座引落にする仕組みをあらかじめ作っておく。 |
最初に仕組みを作っておけば、繁忙期にわざわざ催促の電話をかけるストレスから解放されます。
まとめ：督促の基本は「段階を踏むこと」
更新料の未払いに対して、少額訴訟は「最終手段」としては有効ですが、最初から頼るべき万能薬ではありません。
- まずは連帯保証人へのアプローチ
- 次に内容証明や支払督促の検討
- 次回からは保証会社のプランや引落口座の見直し
まずはこのステップを徹底し、泥沼の裁判トラブルを賢く回避しましょう！
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【動画リンク】: [【徹底解説】更新料未払いに少額訴訟は有効？] (https://youtu.be/23kQQiAp1m0?si=s-4JAhyyBj0Ss95l)