「リフォームもしたし、家賃も相場通り。いろんな不動産会社に声をかけているのに、なぜか入居が決まらない…」
そんな悩みを抱えている賃貸オーナー様は非常に多いです。
実は、同じ家賃・同じ条件の物件でも、すぐに決まる物件と放置される物件には明確な差があります。
今回は、アルプス住宅サービスの毛塚氏が明かした「不動産会社が物件を紹介する本当の順番」という裏本音をベースに、空室を最速で埋めるための募集の仕組みについて解説します。
1. 結論：空室対策で一番大切なのは「紹介順位」を上げること
結論から言うと、空室対策で最も効果があるのは、設備投資や値下げではなく「不動産会社に紹介される順番を上げてもらうこと」です。
多くのオーナー様は「不動産会社はどの物件も平等にお客様に紹介してくれる」と思いがちですが、現場の力学は異なります。営業マンが真っ先に紹介する物件には、裏の理由（順番）が存在するのです。
2. 暴露！不動産会社が紹介する「4つの優先順位」
不動産会社が扱う物件には、以下の通りの明確な優先順位があります。
| 順位 | 物件の種別 | 優先される理由（不動産会社の本音） |
| 1番手 | サブリース物件 | 空室期間が長引くと会社が負担するため、リスク回避で最優先 |
| 2番手 | 管理物件 | 決まらないと管理手数料が入らず、条件調整などの手が打てるから |
| 3番手 | 専任媒介の物件 | 「自社で決める」とオーナーに約束しており、責任が重いから |
| 4番手 | 一般媒介の物件 | 決める責任がなく、「合う客がいれば紹介する」程度になりがち |
営業マンが動くのは「責任」があるから
この順番を見てわかる通り、不動産会社は「儲かるから」という理由だけで動いているわけではありません。「会社として背負っているリスクや責任が重い順」に必死になって動いているのです。
3. 【要注意】「一般媒介で広く募集」が空室を長引かせる落とし穴
ここで多くのオーナー様が陥る、最大の誤解があります。それは、「たくさんの会社に一般媒介で依頼すれば、競争して早く決めてくれるだろう」という思い込みです。
現場の本音は真逆です。
現場のリアルな本音
一般媒介は、他社で決まってしまう可能性が高いため、不動産会社からすると「自社が責任を持って決める構造」になりにくいのです。結果として、**「誰も責任を持たない募集」**になってしまい、同条件のライバル物件に後回しにされてしまいます。
もしあなたの物件が現在「一般媒介（4番手）」になっているのであれば、それが空室の長期化原因かもしれません。
4. 紹介順位を「4番手」から引き上げる具体的な対策
では、一般媒介で苦戦しているオーナー様はどうすればいいのでしょうか？
やるべきことは、物件を「紹介される側」の仕組みに乗せることです。
① 管理を任せて窓口を一本化する
一番確実なのは、信頼できる会社に管理を任せて窓口を一本化し、募集を最適化することです。
窓口が一本化されることで、不動産会社は以下のような「決まるための運用」を本気で行えるようになります。
- ネット反響（PV数など）を分析した的確な条件調整
- ポータルサイトの写真やコメントの改善
- 内見時の見栄え（現地クオリティ）の整備
② 成果を出せる「管理会社」の選び方
ただし、どこでもいいから管理を任せれば魔法のように埋まるわけではありません。以下の3つのポイントをクリアできる会社を選びましょう。
- 空室データ（反響数など）を基に、具体的な提案が出るか？
- 「なぜその条件調整が必要なのか」を言語化して説明できるか？
- 現地の改善（ステージングや清掃など）にフットワーク軽く動けるか？
5. まとめ：募集の仕組みを整えることが最大の空室対策
賃貸経営における空室対策の本丸は、単に設備を新しくすることではなく、「不動産会社が最優先で動いてくれる仕組みを作ること」です。
- サブリース・管理・専任は、会社に責任があるから動く
- 一般媒介は、責任が薄いため後回しになりやすい
「もしかしたら、自分の物件は4番手になってしまっているかも…」と心当たりのあるオーナー様は、ぜひ一度、現在の募集状況や管理体制を見直してみてはいかがでしょうか。